来源：中国经营报
本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
当下，楼市已进入买方市场。一线城市中，广州、深圳今年的“金九银十”以“认房不认贷”、部分区域放开限购等楼市新政“组合拳”开局。
根据中指研究院提供的数据，1—10月，广州新建商品住宅整体供应同比下降23.1%，成交同比增长3.4%；深圳新建商品住宅整体供应同比增长40.34%，成交同比减少7.37%。
具体到房企表现，克而瑞数据监测显示，前10个月，越秀地产、保利、广州地铁包揽广州房企销售金额前三名。根据中指研究院提供的数据，1—10月，深圳地铁位居深圳房企销售业绩排行榜第一，其次为华润置地、招商蛇口。
事实上，房地产业务近年来已成为地铁公司的重要收入来源。深圳地铁2022年年报显示，“站城一体化开发”收入占公司总营收的66.9%，同期地铁运营收入仅占15.4%；广州地铁2022年完成市重点项目投资855亿元，其中超过三分之一的额度投向房地产业务板块。
11月8日，广州地铁方面接受《中国经营报》记者访时表示：“在售项目在所属区域板块始终保持相对领先的销售成绩，但受目前大环境影响，与我们的预期还是有不小差距。”针对房地产业务的下一步规划等相关内容，记者同步致电致函深圳地铁置业集团有限公司（以下简称“深铁置业”）方面，截至发稿，对方未予以回应。
市场活跃度有所提升
在广州，“认房不认贷”楼市新政拉开今年的“金九”序幕。9月20日，广州优化住房限购和增值税免税年限，即原先执行限购政策的番禺、黄埔、花都等三区正式放开限购，二手房增值税免征期“5年改2年”。至此，广州成为首个部分放开限购的一线城市，为“银十”的到来埋下伏笔。
其中，合富研究院提供的数据显示，在国庆“十一期”期间，广州全市成交规模环比增长150%，但期结束后，成交量出现回落。
根据中指研究院统计，10月，广州新批商品住宅21.4万平方米，环比下降75.9%，同比下降64%；新建商品住宅成交面积71.2万平方米，环比增长2.4%，同比增长35.2%，同比由跌转涨。
中指研究院指出，受政策利好带动需求释放以及开发商积极推货影响，广州10月整体市场成交稳步回升。其中，番禺、黄埔、增城的成交面积合计占广州全市的48.7%。价格方面，10月，广州新建商品住宅成交均价为39254元/平方米，环比下降2.8%，同比增长1.8%。
二手住宅方面，广州中原研究发展部提供的数据显示，10月，广州二手住宅成交达9361宗，环比增长9.56%，同比增长41.3%，市场活跃度明显提高，网签均价环比增长6.87%至29879元/平方米。
中指研究院提供的数据显示，1—10月，广州新建商品住宅整体供应638.7万平方米，成交704.6万平方米。1月份由于春节期影响，市场供求持续走低；2、3月份，前期累积需求集中释放，市场持续走高，其中3月份的“小阳春”成色十足。进入4月，随着需求释放殆尽，后市需求动能不足，市场整体供求进一步回落，直至9、10月份受到多项政策利好，供求均有所回升。
在深圳，“认房不认贷”等政策利好先后落地，亦为市场活跃度带来一定的正面激励。
乐有家研究中心监测显示，10月，深圳一手住宅预售成交2654套，环比增长28%，结束了此前两个月的连续下滑；二手房方面，过户成交2774套，环比增长16%，接近今年5月水平，但与3月“小阳春”相比仍有较大差距。房价方面，10月，深圳新房成交均价为64388元/平方米，环比下降5.62%；二手房成交均价环比下降2%，结合当前房源成交价超七成低于指导价的数据来看，市场议价空间加大，业主让利明显。
根据中指研究院提供的数据，1—10月，深圳新建商品住宅整体供应452.3万平方米，成交274.1万平方米。“银十”延续稳步修复行情，成交持续增长，但这主要是受到前期网签集中备案影响。
展望后市，中指研究院认为，随着政策效力持续影响，以及年底开发商为加速资金回笼加大促销力度，广州四季度市场成交将呈稳步回升趋势；整体来看，深圳楼市的利好政策可带动部分购房需求释放，但其未来持续性仍存疑，新房市场或仍将面临较长调整期。
克而瑞数据监测显示，截至10月底，广州商品住宅库存套为11.06万套，去化周期为18.9个月；乐有家研究中心监测显示，截至10月底，深圳新房库存面积约为498.3万平方米，仍维持在高位，去化周期上升至18.5个月。
房企规模阵营分化
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，整体楼市仍将面临较长调整期，身处其中的房企在加强供应和积极营销去化等方面动作趋紧，以抢收市场。在这期间，房企规模阵营的销售表现出现分化。
克而瑞数据监测显示，1—10月，广州TOP30房企权益销售金额为1885.69亿元，与去年同期规模相当；TOP20房企权益销售金额为1632.82亿元，为近三年来新低，同比下降1%；TOP10房企权益销售金额为1228.14亿元，同比下降5%；TOP3房企权益金额为799.11亿元，为近三年新高，同比增长5%。
与此同时，近三年来，广州头部梯队房企的权益金额入围门槛逐年下降，且幅度持续扩大；腰部梯队房企的权益金额入围门槛持续增长，幅度均超过15%。1—10月，TOP20房企入围门槛为34.17亿元，同比增长29%，是所有梯队房企中入围门槛提升幅度最高的阵营；TOP10房企入围门槛为47.24亿元，同比下降18%，是所有梯队房企中入围门槛下降幅度最高的阵营。
深圳房企方面，根据中指研究院提供的数据，1—10月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1745.16亿元，同比下降29.24%，占深圳全市1—10月销售额的88.43%。房企销售金额TOP20的入榜门槛为33.85亿元，其中，TOP10房企销售额为1295.12亿元，同比下降27.14%；TOP11~20房企销售额为450.04亿元同比下降34.65%。
值得注意的是，前10个月，在一众专业从事地产开发的房企中，两家地铁公司在广深两地的房地产销售业绩排名靠前。
克而瑞数据监测显示，1—10月，广州地铁以权益金额102.19亿元、全口径金额223.42亿元位居广州房企销售金额榜第三名。在中指研究院的分析统计中，广州地铁以103.5亿元的权益金额位居第四。
广州地铁方面对记者表示：“当前整个房地产市场仍处于低谷期，买方市场观望心态严重，但对于广州这样一个常住人口超过1000万的超大城市，住房的需求刚性存在。广州地铁作为地方国企，会履行好我们的社会责任，为广州市民提供满足更高生活质量的住房、消费和办公场所。同时，我们对自己的产品还是有充分信心的。”
年报显示，2022年，广州地铁的房地产收入占比仅约为14%，但在房地产业务的开发模式上，有别于以往与其他房企合作开发，广州地铁近两年来开始尝试“单干”。广州地铁方面透露，目前在建房地产项目共17个，产品包括住宅、商业及城市综合体。其中，3个自主开发住宅项目在今年先后入市，分别为云城上品、云庐、珑璟台，联合操盘项目江语上品也于第三季度开放营销中心。
在深圳，中指研究院提供的数据显示，1—10月，深圳地铁以221.38亿元的销售额位列深圳房企销售业绩排行榜第一，其销售面积为29.2万平方米，位居第二。克而瑞数据监测显示，1—10月，深铁置业在深圳房企流量销售金额排行榜中位居第二，金额为179.3亿元；同时，深铁置业以131.77亿元的权益销售金额排名第二，以86.08亿元的操盘金额排名第六。
据深圳地铁介绍，近年来，深铁置业探索并形成了国内领先的“轨道+物业”模式，积累了十余年的轨道上盖综合开发经验。截至目前，深铁置业拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权，总建筑面积约1669万平方米，当前在建面积约1187万平方米。深圳地铁在2022年年报中指出：“公司自主开发经营水平进一步提高，城轨交通的正外部效益内部化更为高效，更加有力地反哺轨道交通。”
