“安得广厦万间，大庇天下寒士俱欢颜”对温暖舒适住所的憧憬和向往在华夏大地是亘古不变的。发展到现代，房地产市场在经历了蓬勃的“兴旺期”后，现已进入“冷静期”。这一时期，玉溪市积极取措施，坚持“房住不炒、因城施策”原则，落实属地主体责任，“暖市场、活楼市、稳投资”，但受疫情和全国经济转型升级等影响，从2023年前三季度情况来看，玉溪房地产市场仍处于调整关键期。
一、基本运行情况
（一）从生产端看，全市房地产开发投资持续处于下降态势
前三季度，全市房地产开发投资同比下降66.6%，降幅比上半年扩大1.3个百分点。其中，建安工程下降68.2%，降幅较上半年扩大0.9个百分点；土地购置费3.9亿元，同比下降52.1%，降幅较上半年扩大6.1个百分点。
从工程用途看，住宅、办公楼、商业营业用房、其他房地产投资等四个板块均持续下降。前三季度，全市商品住宅投资28.4亿元，占全市房地产开发投资77.0%，同比下降66.8%。受政策和电商经济影响，办公楼、商业营业用房投资合计4.1亿元，仅占全市房地产开发投资的11.0%，同比下降61.2%。其他房地产投资4.4亿元，占全市房地产开发投资的11.9%，同比下降69.7%。
分区域看，江川、澄江、通海、峨山四个县（市、区）房地产开发投资降幅已跌破80%以下；新平、易门降幅破70%；红塔区降幅破50%；华宁、元江两县前三季度有新项目入库，因此降幅收窄在50%以内，较上半年分别收窄13.9和11.9个百分点。
（二）从需求端看，销售市场复苏较弱，商品房销售指标降幅收窄空间不大
前三季度，全市商品房销售面积95.5万平方米，同比下降32.9%，降幅比上半年扩大1.6个百分点；商品房销售额53.1亿元，同比下降33.4%，降幅比上半年扩大0.1个百分点；商品房销售均价5556元/平方米，单价变化不大。
分类型看，期房销售受到“青睐”，现房销售受欢迎程度明显下降。今年来红塔区“新兴瑞园”、华宁县“华城大公馆”等热门楼盘和“玉溪第十届房交会”等一系列促销活动，把期房销售重新“盘活”，前三季度，全市期房销售额38.8亿元，占全市商品房销售额的73.0%，同比下降26.9%，期房销售面积72.0万平方米，占全市商品房销售面积的75.3%，同比下降19.4%。全市现房销售额14.3亿元，同比下降46.4%，现房销售面积23.6万平方米，同比下降55.7%。
二、需要关注的问题
（一）民营房企投资信心尚未恢复，参与到房地产市场开发的积极性较低
2023年1-9月，房地产开发投资同比下降66.6%，房地产开发民间投资同比下降68.3%，拉低全市民间投资增速22.9个百分点。
截至2023年9月末，全市在库168家房地产开发企业，为民间投资主体的企业137家，有施工实物量的企业仅有46家，这46家中，剩余还有数据支撑可能的仅剩34家，剩余投资39.4亿元。民营房地产企业是房地产市场的重要组成部分，对促进房地产市场平稳健康发展起着重要的支撑作用，目前我市民营房企持观望态度较多，还需要政策及市场双向“强心剂”提振信心。
（二）融资面临更多困难，房企资金压力仍然较大
受房地产市场的双重属性影响，房企对“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”依赖严重，但目前全球经济大环境压力增大，房企资金链面临断裂风险，强烈制约了房企扩大开发投资的能力，投资意愿骤降。
前三季度资金到位情况降幅持续扩大，全市在库房地产开发企业实际到位资金32.7亿元，同比下降57.7%，其中：国内贷款2.5亿元，同比下降47.8%；自筹资金14.8亿元，同比下降52.8%；定金及预收款9.9亿元，同比下降64.9%；个人按揭贷款3.8亿元，同比下降62.7%；其他到位资金1.7亿元，同比增长37.6%。
（三）市场对新开楼盘关注度更高，去库存压力仍较大
在建商品房竣工后，可供销售或出租的房屋随即形成待售面积，本年全市待售面积较去年同期虽小幅减少31.2万平方米，但竣工面积也较去年同期减少9.3万平方米，在竣工面积减少的情况下，待售面积没有大幅减少，甚至积压3年以上的待售面积较去年同期增加2.3万平方米，去库存压力大，仍然还是我市房地产销售面临的较大困难之一。
前三季度，全市商品房竣工面积157.2万平方米，同比下降5.6%，其中：住宅竣工面积124.1万平方米，同比下降0.3%；商品房待售面积272.8万平方米，同比下降10.3%，其中：住宅待售面积140.4万平方米，同比下降13.6%；3年以上待售面积43.3万平方米，同比增加6.8%，其中住宅15.1万平方米，同比增加3.0%。
（四）县区间房地产发展差异拉大
从各县（市、区）房地产发展来看，县（市、区）之间发展极不平衡，红塔区仍然是“置业”首选地，澄江市销售情况已跌出全市“头部”，华宁县2023年迎头赶上。前三季度，全市房地产开发在库项目168个，销售面积超5万平以上的项目共3个，都是红塔区的楼盘，其次是华宁县，华城大公馆项目共售出3.7万平方米，对全市销售面积形成支撑。其他县区房地产开发力度普遍较小，楼盘规模小，对居民需求吸引力一般，2023上半年销售面积最少的县与最多的县区相差54.4万平方米，销售额最少与最多相差29.0亿元，县区间房地产发展差异在逐步拉大。
三、建议对策
（一）扶优扶强本地房企
加强扶优扶强本地二级房企，争取省级金融支持，努力将本地房企纳入省级白名单制度中，争取更大政策支持力度，积极做好“保交楼”金融服务，为房企提供多元化融资服务。
（二）进一步助力企业缓解资金压力
针对民营房地产企业制定更为精准化的信用等级评价体系，对诚信度高、信誉良好的民营房地产企业要优化银行放贷流程，放贷时间与企业用款需求拥有更高匹配度。灵活把握预售资金使用政策，针对“商品房预售资金监管保函政策”，民营房地产企业一般不具有相关资格等问题，建议在预售资金监管上更具灵活性，使民营房地产企业享受实实在在的政策。
（三）努力将存量转化为销售支撑
因城施策、精准施策、一项目一策，一是探索主导盘活闲置商品房用于补充安置房、人才房和保障性租赁住房，切实做好“保交楼、稳民生”；二是积极将潜在客户发展成付费客户，通过特价、买赠等促销活动来拉动销售。
签发：骆艳菲审核：吴析璐拟稿：吴析璐
